املاک و خانه های نوساز در آلانیا

ملکی که به فروش می‌رسد نباید در رهن املاک یا در  وثیقه  آلانیا شخص یا نهادی باشد ومانند واحدهای مسکونی، واحدهای اداری و تجاری نیز در مالزی در سه حالت “مبله کامل”، “نیمه مبله” و “بدون مبلمان” برای اجاره ارائه می شوند. تاکید می شود توجه کنید که در اجاره نامه، بخشی به فهرست وسایل و اثاثیه اختصاص دارد که این لیست را باید پیش از امضاء اجاره نامه، با وسایل موجود تطبیق دهید.عقبایی با بیان اینکه موضوع پیش فروش مسکن یک معضل و یک مشکل لاینحل اقتصاد مسکن است ، گفت : مشکلات مربوط به حوزه پیش‌فروش و پیش خرید مسکن را به مسئولین متعدد آلانیا از جمله رئیس مجلس ، رئیس جمهوری و مقامات وزارت راه و شهرسازی اطلاع‌رسانی کرده‌ایم.
املاک در آلانیا ترکیه
وی افزود: قانون پیش فروش مربوط به سال ۸۹ است که آیین‌نامه اجرایی آن در سال ۹۲ نوشته شده است که این هم آیین‌نامه ناقصی است و نمی‌تواند نیاز مردم را پاسخگو باشد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان با بیان اینکه در این قانون جدید مشاوران املاک حق پیش‌فروش مسکن را ندارند، گفت: طبق این قانون تمامی معاملات پیش فروش در دفاتر رسمی انجام شود اما زیرساخت‌های انجام این فروش خانه در آلانیا معاملات در دفاتر اسناد رسمی تعریف نشده است.

عقبایی تاکید کرد: طبق قانون هر معامله‌ای که در دفاتر اسناد رسمی انجام میشود باید شناسنامه فنی واحد و شناسنامه فنی ساختمان داشته باشد اما این در حالی است که بیش از ۹۹ درصد ساختمان‌های کشور فاقد شناسنامه فنی هستند.عقبایی با بیان اینکه بر خلاف اینکه در شهر تهران شاهد افزایش معاملات مسکن هستیم در سایر شهرها با کاهش معاملات مواجه بودیم به طوری که در مردادماه سال ۹۵ مجموع قراردادهای آلانیا خرید و فروش در سطح کشور ۵۹ هزار و ۹۸۶ قرارداد بوده که این رقم در مدت مشابه در سال گذشته ۹۰ هزار و ۴۷۰ فقره قرارداد بوده است و شاهد کاهش مجموع قراردادهای سطح کشور در مردادماه سال ۹۵ نسبت به مردادماه سال گذشته بودیم.

وی ادامه داد: بر اساس آخرین آمار در ۱۲ روز شهریورماه ۱۰۹ قرارداد پیش فروش در تهران و ۳۷۴ قرارداد پیش فروش در کشور منعقد شده است همچنین در مردادماه ۹۵ در تهران ۲۹۸ قرارداد پیش‌فروش و در کشور ۱۱۸۷ قرارداد پیش فروش به امضا رسیده است. وی با بیان اینکه در مجموع در ۵ ماه اول سال جاری شاهد رشد نسبی معاملات مسکن در تهران بوده‌ایم ، گفت: مجموع قراردادهای خرید ، فروش و اجاره در تهران در مردادماه چیزی حدود ۴۲ هزار ۱۱۹ فقره قرارداد بوده است که نسبت به مدت مشابه در سال گذشته رشد ۱۸ درصدی داشته است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان ادامه داد: همچنین در تیرماه سال جاری تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن ۱۶ هزار فقره بوده است و همچنین ۱۱ هزار و ۸۲۱ قرارداد اجاره هم به امضا رسید. عقبایی با اشاره به رشد معاملات در ۱۲ روز شهریور ماه گفت: در این مدت هم شاهد رشد معاملات مسکن بوده‌ایم به طوری که در این بازه زمانی ۶ هزار و ۱۹۱ قرارداد خرید و فروش مسکن و ۷ هزار و ۹۳۰ قرارداد اجاره به امضا رسیده است که در مجموع در طول املاک در آلانیا این چند ماه شاهد رشد ۲۰ درصدی در مسکن شهر تهران بودیم.

وی تاکید کرد: معتقدم معاملات در نیمه دوم سال هم روند خوبی خواهد داشت البته رشد معاملات جهشی نخواهد بود. وی با بیان اینکه در موضوع تنظیم مبایعه‌نامه خلاء قانونی داریم، ‌توضیح داد: بسیاری از مشکلات به دلیل عدم آگاهی افراد از تنظیم قراردادهای قانونی به وجود می‌آید. این استاد دانشگاه درباره تعریف دلال در قانون تجارت گفت: ‌در ماده ۳۳۵ گفته شده است که دلال کسی است که در مقابل اجرت واسطه فروش خانه در آلانیا انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا می‌کند.‌ اصولاً قرارداد دلالی تابع مقررات راجع به وکالت است. روحی بیان کرد: ماده ۳۳۶ توضیح داده است که دلال می‌تواند در رشته‌های مختلف دلالی نموده و شخصاً نیز تجارت کند در ‌ماده ۳۳۷ آمده است که دلال باید در نهایت صحت و از روی صداقت طرفین معامله را از جزئیات راجعه به معامله مطلع سازد ولو اینکه دلالی را فقط برای یکی‌از طرفین بکند، دلال در مقابل هر یک از طرفین مسئول تقلب و تقصیرات خود می‌باشد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران افزود: از اسفندماه املاک سال در جاری آلانیا تمام بازارها در حاشیه انتخابات ریاست جمهوری خواهند بود اما پیش‌بینی می‌کنیم در آن شرایط هم معاملات مسکن رشد خود را حفظ می‌کند. صدها مشاور فعالیت می کند، به محض ورود متقاضیان خرید، اجاره و یا رهن، فرم هایی در اختیار ایشان قرار می دهند که به نوعی خاص تنظیم شده است. از جمله اینکه لازمه هرگونه ارایه سرویس به مشتریان، امضای بلامنازع این فرم است. پس از این اقدام و در صورتی که متقاضی، خواهان ملک در هر زمینه ای بشود برای خرید، قراردادی با وی منعقد می شود که فروش خانه پس از تنظیم و امضای آن از مشتری بیش از چندین برابر مبلغ تعیین شده در تعرفه اتحادیه مشاوران املاک، کمیسیون دریافت می شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تاکید کرد: بنا بر این طبق این قانون جدید تمام این قرادادهای پیش فروش کیفرخواست باید شوند و مشکلات حقوقی دارند.  پیش کرایه واحد های اداری و تجاری در مالزی به طور عرفی معادل دو ماه و نیم تا سه ماه آلانیا و نیم کرایه واحد است. که در ابتدای کار پرداخت می شود. هزینه ی پرداختی برای ثبت سند اجاره نامه نیز بر عهده مستاجر است.

مدت قرارداد اجاره واحدهای اداری و تجاری معمولاً یک یا دو سال است که در اجاره نامه به صورت ۱+۱ یا ۱+۲ درج می شود، به این معنی که پس از اتمام مدت اجاره و به شرط توافق طرفین، بدون نیاز به انجام مجدد امور قانونی و پرداخت هزینه اضافه، می توان قرارداد را برای یک سال دیگر نیز ادامه داد. در صورتی که مستاجر به هر دلیلی تمایل داشته باشد پیش از سر رسیدن موعد اجاره ملک را تخلیه کند، هزینه ای که به املاک در آلانیا عنوان ودیعه به صاحب ملک پرداخت کرده به هیچ عنوان قابل بازپرداخت نخواهد بود و به طور کامل ضبط می شود. بسیار مهم است که پیش از امضای اجاره نامه و ایجاد تعهد، به طور دقیق ملک را ارزیابی نموده و تصمیم درستی اتخاذ نمایید. اصطلاحا ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود، بنابراین در هنگام خرید ملک حتما باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال بوده و انتقال مالکیت نیز تنها با رضایت رهن‌گیرنده امکان‌پذیر است.خریدار باید به طور دقیق از ملک مورد معامله بازدید و نسبت به شرایط قرارگیری، راه‌های دسترسی، املاک معارض یا دارای دید و اوصاف ظاهری ملک اطلاع کسب کند.

در خصوص آپارتمان‌ها وضعیت دسترسی راه‌های مشاعی ساختمان، شرایط استفاده از پارکینگ، حیاط یا پشت بام نیز باید به دقت بررسی شود تا بعد از خرید ملک مشکلی ایجاد نشود. قرارداد فروش ملک ممکن است به صورت عادی یا آلانیا رسمی تنظیم شود. قرارداد رسمی،‌ قراردادی است که طی سند رسمی و با حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود اما اسناد عادی ممکن است در دفاتر مشاورین املاک یا به صورت شخصی بین طرفین تنظیم شود.

باید توجه داشت که قرارداد فروش یا مبایعه‌نامه‌ای که در دفاتر املاک تنظیم می‌شود، تنها یک سند عادی بوده و از نظر قانونی ارزش بیشتری از سندی که در یک برگه معمولی بین طرفین نوشته و امضا می‌شود، ندارد. البته از منظر قانونی اسناد عادی دارای ارزش فروش خانه در آلانیا و اعتبار است ولی از نظر ارزش اثباتی، هرگز جایگاه سند رسمی را نخواهند داشت.

در قراردادهای عادی، به صورت عمده تاریخ مشخصی برای حضور و نقل و انتقال رسمی ملک در دفترخانه اسناد رسمی تعیین می‌شود که تخطی از آن از سوی طرفین جایز نیست. اگر مبایعه‌نامه به صورت عادی و در دفتر مشاور املاک تنظیم می‌شود، باید بررسی شود که آیا مشاور املاک دارای مجوزهای قانونی از اتحادیه مشاورین املاک هست یا خیر؟ همچنین مشاور املاک باید در هنگام معامله، اسناد مالکیت و هویت طرفین را آلانیا بررسی و سپس اقدام به نگارش قرارداد کند. در قرارداد فروش ملک، باید مشخصات کامل ملک مورد معامله شامل پلاک ثبتی، آدرس ملک، مساحت عرصه(زمین)، عیان(بنا)، پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌های مشاعی ساختمان و سایر اوصاف آن به طور دقیق ذکر شود.

همچنین، قیمت ملک نیز باید به طور دقیق مشخص و شرایط پرداخت آن نیز از سوی طرفین تعیین شود. یکی از نکات مهم در خصوص خرید املاک این است که در قرارداد مشخص شود که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا هر متر مربع جداگانه قیمت‌گذاری شده است. فایده این موضوع این است که اگر بعدا مشخص شد، مساحت ملک کمتر یا بیشتر است، امکان محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته باشد تا اختلافی حادث نشود. در آلانیا اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد مشاور املاک به امانت گذاشته می‌شود، حتما باید در قرارداد قید شود که این اسناد تحت چه شرایطی و در چه زمانی و به چه اشخاصی قابل تسلیم است.
املاک
طرفین باید تاریخ مشخصی را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و نقل و انتقال ملک به صورت سند رسمی مشخص کنند. تاریخ تعیین شده، ملاک بررسی تعهدات طرفین در قرارداد است. همچنین باید مشخص شود که قرارداد در چه مدتی و با چه شرایطی از سوی طرفین قابل فسخ است. طرفین می‌توانند توافق کنند که هیچ کدام از طرفین حق فسخ معامله را نداشته باشند. همچنین باید مبلغ مشخصی برای جبران املاک در آلانیا خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات مشخص شود. در پایان قرارداد نیز باید دقیقا تعیین شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم شده و سپس قرارداد به امضای طرفین خریدار و فروشنده برسد. بهتر است که دو شاهد نیز قرارداد را گواهی و امضا کنند.مشاور املاک مجاز نیز باید صحت امضای طرفین را گواهی و در نهایت قرارداد را مهر و امضا کند.